Nem só de más notícias vivem os brasileiros! A partir de agora, há uma nova opção para reduzir o pagamento de imposto sobre o ganho de capital, ou, como popularmente chamado, sobre o lucro imobiliário.

QUANDO INCIDE O IMPOSTO SOBRE O GANHO

O ganho de capital surge quando há alienação (venda) de um bem por valor maior do que o seu valor de aquisição.

É muito comum as pessoas se preocuparem em apurar o imposto quando há venda de imóveis, mas não é apenas sobre eles que há incidência do imposto. Com exceção dos bens de pequeno valor, é necessário calcular e recolher o imposto sobre todos os demais bens.

O ganho de capital é justamente o ganho na venda de qualquer bem, móvel ou imóvel, vendido por valor maior que o valor de compra. E é justamente sobre esse ganho que a Receita Federal cobra o imposto.

Para que haja isenção do imposto de renda, o ganho de capital auferido na alienação de bens de pequeno valor, considerando o preço unitário no mês que se realizar, deve ser igual ou inferior a:

R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;
R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.
Não perde a caraterística de bem de pequeno valor o fato de alienar um conjunto de bens, desde que sejam da mesma natureza e o valor total deles seja inferior ou igual aos citados anteriormente.

Tratando-se de bens em condomínio ou em copropriedade, inclusive na união estável, deve-se considerar a parte de cada condômino, para fins de apuração do valor limite e enquadramento como bens de pequeno valor.

O mesmo tratamento se aplica aos bens possuídos em comunhão, no caso de sociedade conjugal.

Em todos os casos, considera-se o conjunto de cada um dos bens alienados no mesmo mês.

ISENÇÃO NA VENDA DE IMÓVEIS

Além dos bens de pequeno valor, há outras situações nas quais o contribuinte também fica isento do recolhimento do imposto.

Uma hipótese é quando ocorre a venda de um imóvel que seja o único que a pessoa possui, desde que o valor de venda seja de no máximo R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais) e que nos últimos 5 (cinco) anos essa mesma pessoa não tenha efetuado a venda de nenhum outro imóvel, ainda que naquela ocasião também fosse o único imóvel.

AQUISIÇÃO DE OUTRO IMÓVEL RESIDENCIAL

São também isentos do imposto o valor que o contribuinte utilize para a compra de outro imóvel residencial, desde que essa compra ocorra no prazo de 180 (cento e oitenta) dias.

Nesse caso, se aplicado o valor total, a isenção será também total. Se aplicado valor parcial, a diferença será tributada e o imposto será devido.

IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO OU NA PLANTA

A grande novidade, vigente a partir de 16 de março de 2022, é a possibilidade do contribuinte ficar isento do imposto se utilizar o valor relativo à venda de um imóvel residencial, para aquisição de outro imóvel, também residencial, que esteja em construção ou até mesmo a compra de imóvel residencial na planta.

Observe que até então, a isenção se aplicava tão somente na aquisição de imóveis prontos.

Essa nova possibilidade permite que o contribuinte utilize melhor seu dinheiro, já que muitas vezes a aquisição de imóvel em construção ou na planta pode ser adquirido por valor bem mais atrativo.

PAGAMENTO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Outra novidade que beneficiará muitos contribuintes é a possibilidade de ficar isento do imposto sobre o ganho de capital utilizando o valor obtido na venda do imóvel para quitação de financiamento do próprio imóvel vendido, ou de outro imóvel que esteja em nome da mesma pessoa que recebeu o valor da venda.

Até 15 de março de 2022 não existia essa possibilidade. Mesmo pagando financiamento do mesmo ou de outro imóvel residencial, havia incidência do imposto sobre o valor obtido como receita da venda, mesmo que o valor fosse utilizado para quitação de financiamento. Com as novas regras, o contribuinte se beneficiou com mais essa possibilidade.

AUTOR

Percival Nogueira de Matos, Contador e Advogado, especialista em Direito Tributário, Holding e Planejamento Societário, Pós-Graduado em Direito do Trabalho e Processual do Trabalho, sócio do escritório Percival Nogueira Sociedade Individual de Advocacia e do escritório contábil Harmonia Contabilidade.